成功置业要抓住购房过程中六大关键因素

港湾

冯小刚《手机》里面那句“只买最贵不买最好”已经妇孺皆知，确实，在生活中也有有钱的老板跑到某个豪宅，直接对售楼员说，来最贵的那套。　　可是，电影里面的情节不是生活，生活里面的部分真实也不是真正的生活。真正生活里面的情节还是，一家人或者一对情侣为了买一套房子，跑N多楼盘，走遍深圳的每个区域，然后左等右等盼望房价掉下来，或者希望开发商给多一个点的优惠。有时候，为了这个点，还可能找N多人，通过各种关系，最后结果还不一定。所以实际的生活是，买一套房子，对于大部分的人来说，并非容易的事情，因为选对选错，关系到N年或者一辈子的生活质量。
　　回头去看看买房的步骤，简单地可以归纳为选择房源-实地考察-签订认购书-签订预售合同-选择付款方式-收楼这6个步骤，可是细分起来，文章就大了。本报将这些步骤一一分解，希望可以为春节期间购房的置业者提供一点参考，希望能让置业者离美好生活更近一点。
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　　选择房源
　　◎核心要点 小户型置业最主要是地段，换房者还要注意社区大小和景观资源。
　　选择房源是一个置业者最开始要做的事情。现在楼盘信息多，如何在浩如烟海的信息里面选到合适的房子，这似乎是件巨大的工程。不过，如果仔细梳理，其实买到好房子还是有迹可循的。
　　首先，要确定好你需要买房的区域；其次是要确定好你的购买力可以买价格多少的房子；此外，你还要知道你需要多大的房子……有了这样的要求，范围就缩小很多，你可以耐心地在你希望购买的区域慢慢比较，价格的比较，配套的比较，户型的比较，总之，比较的结果就是要得出你可以购买哪些楼盘或者你中意哪些楼盘。
　　而在目前这样的阶段，在 房价处于下降通道的时候，专家建议，楼市调整期，选择物业，楼盘居住的舒适度和未来的保值性都是首要需要考虑的问题。
　　注意事项：
　　1.要挑选保值的房子，要满足几个条件。首先是位于城市中心。
　　再次，素质高的大社区也是不错的保值物业。有的房子不一定占据着一流的地段，而且也并不处于未来规划很好的区域，但是得益于开发商的品牌效应以及在产品营造方面的持续努力，也会有出色表现。
　　2.如果是首次置业要购买小户型，在选择物业的时候，首先是可以选择位于地铁口的物业，关内地铁口物业因为出租活跃、租金高，购买需求旺盛，使得物业价格难下跌。尤其是在关内成熟片区。其次，还可以选择租务市场活跃的区域，租务市场活跃意味着长线投资有保障，主要有两类，一是商业旺区的小户型单位，这样的区域房产出租活跃，小户型单位租金高总价低，出租回报一直很高。
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　　实地考察
　　◎核心要点 不要只看楼盘前面和里面，要看周边配套和区域规划，对开发商的精装修和赠送面积要仔细问清楚。
　　实地考察是让自己眼见为实，大部分人都只看到大家都可以看到的，而背后的东西，极少有人去考证，所以，实地考察讲究的是全面，从楼盘的周边环境到楼盘的户型，然后到小区的园林、小区的楼间距等等，虽然是很琐碎的事情，但是这绝对关乎到自己未来的生活质量，就如你现在不关注那里的交通，住进去之后就会发现交通不好是多么让人恼火和绝望，如果你不关心那里的教育，等你有了小孩，你就会抓狂地到处看房子，想换有教育资源的社区。还有，若是开发商有送你面积，你很开心，可是真正住进去，才发现赠送面积不实用，你的钱打了水漂……
　　注意事项：
　　首先，楼盘周边的环境，一定要查看仔细，一般的置业者不熟悉自己要买楼盘的周边区域规划，往往容易被第一眼看到的表象所蒙蔽。当你到一个楼盘考察的时候，如果是不熟悉的区域，千万不要只看楼盘前面的车水马龙，也许多走几步，后面就能看到成片的农民房，又或者，前面有公园美景，十分安静，后面则是车轮滚滚，还有可能，一个巨大的垃圾站就在楼后面不远。这些都应该在你决定购买之前看仔细。
　　其次，对于宣传中所说的园林配套以及使用材料，业主在现场时候一定要多加留心，有些开发商宣传时候说得很好，但是做起来是另外一回事，货不对板是经常有的事情，置业者不专业，可是在质量有疑问时候多说出来。
　　再次，现在楼盘流行赠送面积，若楼盘有高赠送面积，购房者要小心违规赠送或隐性赠送的可能。南山前海一营销总监就表示，违规赠送的空间在附图中不存在，意味着你对这部分空间没有权利，简而言之就是没有产权。如果有其他人投诉你私自搭建或是占用公共空间，它将有被拆除的可能，所以拒绝购买是最保险的做法。
　　最后，目前很多楼盘都带有精 装修，对于开发商的宣传，置业者要明察秋毫。多数带装修发售的楼盘都会有交楼标准的样板房。龙岗一位地产专业人士就表示，最好请懂行的朋友一起看房，并仔细看门、窗、地板橱柜等物件的材质、用料，并核算出大概成本。在签合同时，装修用材、家私电器的品牌等等都要在合同附件中列明，同时要拒绝“知名品牌”、“高档”等含混不清的用词。
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　　签订认购书
　　◎核心要点 最后的价格优惠要落实清楚。
　　对于一个置业者来说，在认购书上签下你的名字，基本你就是在说明如下情况：你对楼盘已经认可，你已经确定楼盘的各个方面你都已经考证并满意。在开发商没有质量问题或者别的工程问题的时候，签下你的名字，这房子以后就是你的了。就如结婚誓言里面发誓那样，你的签字等于说，无论这房子是好是坏，无论它外面的海景会如何从有到无，无论它未来的采光如何不够，无论它将来会否给到你真正的幸福，你都要定了。
　　当然，你也可以不要，可是从1万到几十万的定金，要还是不要，是你自己的事。总之一句话，想好这些之后，你看着办吧。
　　注意事项：
　　首先，你要搞清楚开发商最后给你的价格。现在每个楼盘都有一些促销折扣，可是开盘之前，很多开发商的折扣都是变来变去的，在你签订认购书时候，你一定要清楚，你拿到的折扣和当初销售员口头答应你的是否一样，因为体现在认购书上的是总价，没有写明折扣。稍微不注意，就有可能丢掉你本来应得的折扣。
　　其次，认购书上有认购物业的基本情况，如物业名称、房号、地址、房屋 户型、建筑面积、单位价格(币种)、总价额等，在签字前一定要确认清楚，就如房屋的建筑面积，有时候你认购的户型可能和你之前想要的一样，但是面积有细微差距，这些都要搞清楚，不然总价就会有差别。
　　最后是关于付款方式和因此得到的折扣也要搞清楚，开发商对于一次性付款和按揭客户的折扣不一样，置业者要根据自己的能力选择付款方式。
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　　签订预售合同
　　◎核心要点 关于开发商和个人权益部分以及车库细则，最需要仔细看。
　　一个房子，有可能就是你一辈子的居所，因此在签订最后的预售合同时候，尽管在签约前，周密的考察和算价等工作已经完成了买房任务的大半，不过作为买房最关键的一关，置业者对于相关的条例还是要认真审读。因为如果有啥问题，这一次，你损失的就不是定金，而是这个房子的全部，不管如何，签完之后，这个房子就是你的了，有任何问题，退定金都不可能挽回。
　　世界上没有后悔药可吃。对于签订预售合同后后悔的人来说，这是最好的回答。
　　注意事项：
　　首先，要注意所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，买房人要提出自己的意见，决不能草率行事。
　　其次，要分清房屋暂测和实测面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积差异提出意见，并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只
　　再次，对于交房时间以及延期交房的处罚等细则要看清楚，以免出现问题时候找不到合同执行标准。
　　此外就是车库的使用权，开发商一般都会规定自己的使用权，如果开发商明文说明要买卖，则不要马上签订合同，至少找律师咨询再说。
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　　选择付款方式
　　◎核心要点 资金不够的置业者一定要比照自己的收入做月供。
　　付款方式估计是买房里面最简单的一个环节，它只对置业者的收入进行要求，其余一概不管，如果收入足够，银行账户上的钱够多，那么就可以一次性付款，如果不够，那么就找银行贷款，现在利率隔三岔五地下降，用银行的钱不是坏事，关键在于月供的选择，这是置业者最关键要注意的事情。
　　无论一次性或者按揭付款，在签订预售合同的时候，都有银行的人帮你现场搞定，其实你需要的就是签名而已，很简单，比买房子的前奏简单到百倍不只。
　　注意事项：
　　首先，如果是一次性付款，基本和银行没有关系，主要看置业者的存款多少。不过在目前经济不景气的条件下，建议持有部分现金，不要将账户上的钱全部付房款，以免在经济危机真正出现的时候，手上没有现金流，而那个时候，房子抵押是很难的，想卖出去，又肯定会亏本。
　　其次，如果是按揭贷款，要考虑的是置业者个人的收入，这个也要考虑经济大环境因素，在利率很低，经济环境又不好的情况下，月供的数目最好不要超过家庭收入的1/3，以免万一你有意外出现的时候，出现断供情况。
　　再次，选择等额本金还是等额本息的还款方式，在当前还款能力较强的情况下，可以选择等额本金，如果希望还贷20年或者30年，等额本息是不错的选择，这种适合长期贷款或者做 理财投资的投资者。
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　　收楼
　　◎核心要点 关键是看质量问题和规划实施问题。
　　收楼是买房的最后一个环节，收楼就是拿钥匙，拿了钥匙，意味你马上会有一个不错的新家，如果该楼盘是带有装修的，意味也许半个月不到的时间，你就可以住上新房子。不过，很多拿到入住通知书的置业者都对如何收楼不太了解，这就会为日后生活埋下隐患。收楼是买房的最后一关，如果有问题不提出来，那么以后的质量问题就得置业者承担，开发商虽然有保修期限，可是问题最好在收楼前解决，主动权就掌握在置业者手里。
　　注意事项：
　　首先是在验房入住前查看开发商关于竣工验收的各种表格，查看最后的交楼标准是否和原来设计图纸一样，房屋面积和合同中签订的面积是否有差异，还有，要看小区规划是否和原来卖房时候设计图一样。其次是对房屋质量进行检查，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象，特别是墙体空鼓。对于墙体漏水问题，建议在收楼前选一个大雨后的时间到楼盘去看一下。再次，检查水、电、煤气或者天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用；核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。最后，发现的问题要详细在验楼单上予以注明，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。